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      政府接管!北京防范樓盤爛尾祭出預售金監管新規
      發布人:金華之家 發布時間:2023-12-25 瀏覽量:55 次

        北京商品房預售資金監管將有重大調整。
        12月22日,北京住建局就《〈北京市商品房預售資金監督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見。修訂后,預售資金將由過去的銀行監管調整為政府監管,由市住房資金中心作為具體監管業務承擔部門,強化了住建部門對預售資金的監管責任。
        對廣大購房者來說,商品房預售資金監管意義重大!坝捎趪鴥刃路繉嵭衅诜恐贫,若開發商出現資金流問題,未按時交付房屋,甚至出現爛尾項目,將影響購房者的合法購房權益。預售資金監管合規執行在房屋交付上起到決定性作用!睒I內人士稱。
        近年來,因房企資金緊張情況頻現,為保障購房者合法權益,各地商品房預售資金監管趨嚴。去年,住建部等多部門聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》,商品房預售資金監管首次從全國層面作出統一安排,并明確實行預售資金行政監管模式。
        業內認為,北京本次將監管主體由商業銀行調整為政府,將有效防范房企提前使用預售資金,避免房企前期挪用購房者預售資金,督促購房者的房款用來項目工程建設,減少延遲交付及防范爛尾樓項目的現象,以更好地維護購房者合法購房權益。
        監管主體轉為政府
        就在本次新規前一日,全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開,住建部部長倪虹在會議中強調:保交樓工作落實屬地責任,加強預售資金監管,加快預售制度改革。
        隨即,北京釋放了預售資金監管新規,與過往條款相比最大的變化是:監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、?顚S谩闭{整為“政府監管、社會監督、專戶收存、?顚S、核定支出、違規追責”,從銀行作為監管主體改為政府為監管主體。
        記者查閱《關于印發<北京市商品房預售資金監督管理辦法>的通知》(京建法〔2013〕11號)發現,此前北京預售資金監管的責任主體是銀行。監管銀行要指定專人負責預售資金監管工作,包括數據上傳、報送出入賬情況、配合開展預售資金監管執法工作等。
        區縣住房城鄉建設主管部門,則負責做好日常指導、監督工作,建立預售項目巡查制度,發現項目出入賬存在問題的,責令房地產開發企業限期改正,未按期改正的暫停網上簽約。發現監管銀行違規的,應將相關情況報送市住房城鄉建設委。
        本次修訂后,監管的責任主體變為政府。明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責,同時引入市住房資金中心作為第三方監管機構,承擔具體監管業務,發揮其獨立性和資金管理專業性優勢,強化對監管銀行的協調管理,確保對預售資金監管新的要求落實到位。
        在具體操作上,市住房城鄉建設委要會同多部門,通過公開招標方式,綜合商業銀行資信狀況、業務能力等因素,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。資金中心在中標承辦銀行開設監管賬戶。銀行要接受考核評級,并設淘汰制度。
        房企在申請商品房預售許可前,應按照一個預售許可證、一個監管專戶的原則,在中標承辦銀行中選擇一家,向資金中心申請開立監管專戶,并與區住房城鄉建設主管部門、資金中心簽訂《商品房預售資金監管協議》,明確預售資金收存和使用方式、重點監管額度等。
        購房人買房后,相關定金、首付款、按揭貸款、分期購房款等預售資金,應全部直接存入監管賬戶,由資金中心按開發企業、預售證項目、樓棟、房號等進行標識。預售資金進入監管賬戶后,應首先用于歸集重點監管額度資金。
        在后續過程中,若承辦銀行違反監管協議,未經資金中心及區級住房城鄉建設主管部門核實同意,擅自撥付重點監管額度內資金的,應當追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任。因房企、銀行等挪用等造成爛尾、侵害購房人合法權益的,移送公安部門。
        易居研究院研究總監嚴躍進表示,北京本次變化直擊此前監管漏洞,在最近兩年爛尾樓事件中,部分商業銀行違規挪用預售資金來償還開發貸,或者沒有履行監管職責導致預售資金蒸發,造成了很多問題,此次政策其實是對過去“糊涂賬”的一次系統調整。
        在他看來,此次調整后,預售資金關聯方的關系更加清晰,即“1+3”的模式。其中“1”指地方政府,具體由市住房資金中心來承擔工作;“3”指三方關系,即商業銀行、房企和購房者,以更好地對購房者權益保護落實監管工作,落實各方主體的權責關系。
        某華南房企市場負責人告訴第一財經,新規之后監管變得更嚴格了,“其實早就應該這么做”。他表示,銷售回款里有一部分要放在監管賬戶中、且不能動,以前的問題就在于這筆錢可以隨時挪用。當企業現金流崩潰時,原應作為工程款的這部分資金拿不回來,所以有些項目房子已經賣了,但沒法交付!耙郧斑`反規定才導致這種局面,現在相當于撥亂反正!
        中指研究院市場研究總監陳文靜認為,北京此次對《辦法》的修訂,是快速落實住建部部長倪虹“保交樓落實屬地責任,加強預售資金監管”的要求,將有助于防范項目風險,穩定購房者預期,對市場信心提振或將起到積極作用,未來預計將有更多城市跟進。
        資金監管逐漸規范
        在我國房地產行業發展史中,預售制度及預售資金的角色較為復雜。
        此前行業上升期,商品房預售制度對我國房地產行業的發展起到了推動作用。海通證券總結稱:開發商通過合理運用杠桿,加快房地產開發項目的進度,提高資金的使用效率,降低資金使用成本;從本質上說,商品房預售款項主要起到融資功能。
        但爭議點在于,購房者在期房建設期就支付了全部房款,在后期開發過程中要承擔房屋交付風險。而對于普通購房人而言,要清晰判斷項目交付能力又存在一定困難。
        海通證券表示,行業景氣時,商品房供不應求,開發商可以運用預收款項實行滾動開發,項目首尾相接,開發資金互相調用;一旦遇到銷售受阻,資金鏈容易斷裂,從而給企業、購房人和社會造成嚴重的負面影響。
        為解決以上問題,我國推動了一系列預售資金監管政策更新。從政策初創期到修訂期,預售資金監管經歷了較為漫長的調整。2021 年來,部分開發商相繼出現資金鏈斷裂,從而導致開發項目大面積停工,從中央到地方都相繼收緊了預售資金監管。
        從全國層面而言,目前商品房預售資金監管,分為行政監管和金融機構監管兩種模式。金融機構監管要求商業銀行與房地產開發企業簽訂監管協議,由商業銀行對預售資金的使用進行全流程監督,北京、杭州、寧波、等城市曾采用該模式。
        行政監管則要求政府與商業銀行、房地產開發企業簽訂監管協議,由政府對預售資金的使用進行審核、監管,廣州、武漢、長沙、重慶、等城市采用此模式。雖然各地政策“一城一策”,但整體而言行政監管更加有力和有效。
        在行政監管模式下,預售資金監管遵循“政府監管、多方參與、專戶專存、?顚S谩钡脑瓌t。監管部門要通過公開招標的方式,確定承接服務的商業銀行。在資金提取上,對于監管額度內資金,按照項目工程建設節點和銀行保函臵換等方式提取使用。
        某全國性房企內部人士對記者表示,之前預售資金監管有住建部門參與,但也有好多銀行主體參與其中,容易出現監管“形同虛設”的情況,比如之前很多地方出現過銀行擅自讓開發商動用監管資金賬戶的情況。如今相當于政府部門統一監管,有加強趨勢。
        就未來預售資金監管的整體趨勢,海通證券認為,預售資金監管不搞“一刀切”,因企施策,縮短支取審批時限,更加精細化差異化是大趨勢。以成都為例,預售資金的監管主要根據企業信用等級進行差異化調整,即監管部門在初步測算監管額度的基礎上,根據開發企業的信用等級,對符合條件的商品房項目,相應調整監管額度。
        也有華南房企市場負責人認為,未來監管資金可能會成為變成單項目內循環、不允許跨項目之間調整,比如說一筆錢進了某個項目,就只能在該項目賬戶里存在,才能保證這個項目的施工建設。
        “北京本次政策,預計各地會陸續效仿!蹦橙A東房企內部人士對記者表示,監管賬號、資金情況公示,讓大家都能清楚看到、共同監督、防范風險。例如新規第七條對“監管方案內容”的要求,提及預售資金監管方案應包括項目重點監管額度、項目用款計劃、監管賬戶名稱賬號等內容,以前也有地方會做公示,但不會強制公示,新規有助于增強業主信心。
      來源:第一財經,

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