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      一線城市瞄準購房“降成本” 樓市等待量升價穩積極信號
      發布人:金華之家 發布時間:2023-12-20 瀏覽量:51 次

        盡管政策頻出,一線城市樓市目前暫時還未能爬出“泥潭”。2023年12月15日,國家統計局發布11月房價數據,一線城市房價繼續下降,二手房降幅更為明顯。
        從今年的情況來看,經歷短暫“小陽春”之后,5月一線城市二手房價格環比開始下降,8月新房價格開始下降,9月房價短暫好轉,10月開始一線城市新房、二手房價格重回下跌通道。市場成交情況也與之相似,“小陽春”后四個一線城市住宅成交回落明顯,11月市場成交仍在低位徘徊。
        為提振樓市,8月底開始,一線城市醞釀出臺新一輪需求端支持政策,從“認房不認貸”,進一步拓展到降低首付比例、降低房貸利率、優化普宅標準等方面。12月14日,北京、上海接連發布需求端支持政策,為降低居民購房成本帶來實質性利好。
        目前一線城市的樓市支持政策以降低購房成本為主,北京、上海和深圳的政策調整都重點圍繞這一方向展開,各地在放松購房資格方面仍較謹慎。作為近期一線城市中優化樓市政策的先行者,廣州率先放松了限購,但其他三個一線城市暫無明顯政策動作。
        中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示,近期京滬政策優化后,一線城市短期政策或以落實為主。未來若市場調整壓力增加,一線城市政策仍有優化預期。
        陳文靜舉例,如根據市場情況因區施策優化限購政策,取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房以及特定需求購房限制等。除此之外,優化限售、限價政策,降低交易稅費,支持住房“以舊換新”等,也是政策優化方向。
        市場等待積極信號
        據12月15日國家統計局發布的數據,11月一線城市新房價格環比下降0.3%,降幅與上月相同,其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.1%、0.9%和0.8%,上海環比上漲0.6%。
        相較新房,11月一線城市二手房價格下降更為明顯,環比下降1.4%,降幅比上月擴大0.6個百分點,其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。
        一線城市的新房價格環比降幅與二線城市持平,略好于三線城市。但一線城市的二手房價格環比降幅明顯大于二、三線城市,同期二、三線城市二手房價格降幅分別為0.7%和0.8%。
        對此,諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示,11月各能級城市二手住宅價格環比降幅呈擴大態勢。相較于二、三線城市,一線城市降幅最大,或是一線城市在“認房不認貸”后雖有小幅政策調整,但是始終沒有大幅度的支持政策鞏固加持,導致后續房價回升動力不足。
        二手房價格對市場變化的感知比較敏感!靶£柎骸贬尫诺羟捌诜e壓市場需求之后,今年5月,一線城市二手房價格就開始由升轉降,四個一線城市二手房價格環比降幅在0.1%到0.8%之間。連降4個月之后,9月一線城市二手房價格短暫回暖,上漲0.2%,其后又開始下降,11月降幅擴大。
        相較二手房,一線城市新房價格相對穩定,今年前5個月一線城市新房價格環比保持漲勢,5月漲幅收窄至0.1%,6月、7月價格持平,8月價格也開始下降,9月價格與上月持平,其后的10月和11月新房價格再次下降,降幅皆為0.3%。
        銷售數據對市場熱度的反映同樣直觀。Wind數據顯示,今年3月,北京、上海、廣州和深圳的商品房成交面積分別為69.24萬平方米、99.86萬平方米、114.18萬平方米和31.44萬平方米,環比分別增長65.9%、77.7%、69%和48%,單月成交大幅拉升,“小陽春”特征顯著。
        但成交回暖勢頭并未延續太久,“小陽春”之后,一線城市樓市成交回落明顯。4月上海和廣州商品房成交面積出現下滑,環比分別下降9.7%和30.1%。5月四個一線城市商品房成交均出現不同程度下降,其后市場成交整體平淡。
        到11月,北京、上海、廣州和深圳的商品房成交面積分別為41.65萬平方米、60.07萬平方米、58.5萬平方米和30.77萬平方米,前三城成交面積環比分別下降20.1%、5%和18.6%,僅深圳環比微增2.6%。
        陳文靜表示,銷售端恢復受阻主要受幾個因素影響:一是二手房房價普跌,導致潛在購房者觀望情緒較重,置業更加謹慎;二是居民就業、收入狀況及預期尚未完全恢復,對于房地產市場仍缺乏信心,加杠桿購房意愿低于前幾輪市場周期;三是在優化政策落地前,一線城市政策存在較大的放松預期,部分購房者多持幣觀望政策變化。
        這意味著,目前一線城市樓市仍然在等待積極信號。
        樓市政策瞄準“降成本”
        為提振樓市,8月25日,住建部、央行、金融監管總局聯合發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。緊接著,8月31日,央行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,進一步打開各地樓市政策調整窗口。
        8月30日,廣州率先發文,優化個人住房貸款中的住房套數認定標準,成為首個執行“認房不認貸”的一線城市,這也意味著新一輪一線城市樓市支持政策正式啟幕。到9月1日,四個一線城市全面執行“認房不認貸”,此后四地陸續優化公積金貸住房套數認定標準。四個一線城市也先后發文,進一步落實兩部門降低存量首套房貸利率的政策。
        不僅如此,在之后三個多月的時間里,四個一線城市相繼圍繞首付比例、房貸利率、普宅標準等方面,進行政策的調整優化。
        廣州是一線城市中樓市政策調整的先行者。9月8日起,廣州首套房商貸利率下限突破5年期以上LPR,降至LPR-10BP,二套房商貸利率下限為LPR+30BP。廣州成為首個房貸利率下限突破5年期以上LPR的一線城市。
        據9月9日《廣州日報》報道,廣州下調二套房首付比例,商貸首付比例最低可至30%,成為近期首個降低首付比例的一線城市。
        廣州之后,深圳跟進政策調整。9月29日起,深圳下調房貸利率,下調后首套房商貸利率和二套房商貸利率與廣州相同。11月23日起,深圳將二套房最低首付比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。
        市場關于一線城市普宅標準調整的呼聲由來已久。11月22日,深圳住建局發文調整普宅認定標準,取消了實際成交總價低于750(含本數)萬元的要求,普宅標準重回2019年規定。自此,深圳成為近期首個調整普宅標準的一線城市。
        相較廣州和深圳,北京和上海的樓市表現相對穩定,政策調控的定力也更強。兩地政策會否調整,何時調整,如何調整備受市場關注。
        12月14日,北京、上海接連發文,大力優化需求端支持政策:優化普宅標準、降首付、降利率。
        東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示,北京、上海大力優化需求端政策,這意味著繼廣州和深圳之后,剩下的兩個一線城市也從需求端入手,加大對商品房市場的支持力度。一線城市樓市在全國房地產市場占比不高,但具有很強的風向標作用。本次京滬房地產新政出臺,核心政策措施具有很強的針對性,能夠有效激發剛性和改善性需求。
        王青判斷,后續其他城市也會跟進出臺力度更大的措施,這包括房地產購置環節稅費減免,適度發放購房券,加大公積金購房支持力度,以及通過全面推行“帶押過戶”等方式,進一步激活二手房市場等。這可能意味著繼8月31日央行、國家金融監管總局發布兩個《通知》之后,新一輪樓市支持政策全面加碼。
        但需要注意的是,目前一線城市政策調整主要圍繞降低購房成本展開,在放松購房資格方面的動作仍然不多。目前僅廣州取消了少量區域限購,并將非廣州戶籍家庭在限購區域購房的個稅或社保年限要求從5年縮短為2年。另外,10月下旬上海金山區也曾出臺人才安居政策,小范圍、限制性放寬單身人才購房要求。
        關榮雪認為,目前一線城市對放松限購政策仍然保持較高的謹慎態度。12月中央政治局會議提出要“以進促穩”,房地產需求端政策調整亦是如此,政策工具箱“進”取式創新性的探索將有助于房地產市場“穩”發展,預計后續政策還有較大松綁空間,限購、限價等政策可能也會有所松動。
        陳文靜則認為,日前京滬政策優化后,短期一線城市或以政策落實為主。值得關注的是,今年以來,多地出臺“以舊換新”相關舉措。也不排除一線城市圍繞“以舊換新”出臺配套政策,促進置換需求釋放。
        光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀經濟報道記者表示,隨著經濟穩步恢復,居民傷痕效應逐步淡出,國內一攬子穩樓市政策累積效應釋放,房地產市場有望逐步企穩回升。但國內房地產調控基調仍是堅持“房住不炒”,強調因城施策、精準調控,更好滿足剛性與改善性住房需求。
      來源:21世紀經濟報道,

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